Investir dans l’immobilier ne signifie plus forcément acheter un appartement, trouver un locataire et recevoir un appel le dimanche matin parce que le chauffe-eau a décidé de rejoindre l’au-delà.
Aujourd’hui, vous pouvez investir dans la pierre en direct, via des SCPI, des REIT cotées en Bourse, du crowdfunding immobilier ou encore de l’immobilier fractionné. Certaines solutions demandent plusieurs dizaines de milliers d’euros, d’autres sont accessibles avec moins de 100 €.
Le plus intéressant est que ces placements ne répondent pas du tout aux mêmes objectifs. L’immobilier locatif traditionnel permet notamment d’utiliser le crédit bancaire. Les SCPI privilégient les revenus passifs et la simplicité. Les REIT offrent une liquidité incomparable. Le crowdfunding recherche davantage de rendement au prix d’un risque supérieur.
Voici comment choisir.
| Type d’investissement | Capital nécessaire | Revenus | Liquidité | Gestion | Niveau de risque |
|---|---|---|---|---|---|
| 🏠 Immobilier locatif direct | Élevé | Loyers | Faible | Élevée | Modéré |
| 🏢 SCPI | Faible à moyen | Dividendes issus des loyers | Faible à moyenne | Très faible | Modéré |
| 📈 REIT et foncières cotées | Très faible | Dividendes | Élevée | Aucune | Modéré |
| 🏗️ Crowdfunding immobilier | Faible | Intérêts / plus-values | Très faible | Aucune | Élevé |
| 🧩 Immobilier fractionné | Très faible | Revenus locatifs | Variable | Très faible | Modéré à élevé |
Il n’existe donc pas de meilleur investissement immobilier universel. Tout dépend de votre capital, de votre tolérance au risque, de votre besoin de liquidité et surtout du temps que vous êtes prêt à consacrer à votre investissement.
1. L’immobilier locatif direct : acheter pour louer
C’est la version traditionnelle de l’investissement immobilier : acheter un appartement, une maison, un immeuble ou éventuellement un local commercial afin de le louer.
Son principal avantage est particulièrement puissant : l’effet de levier du crédit bancaire.
Vous pouvez investir dans un actif de 150 000 €, 200 000 € ou davantage sans disposer immédiatement de cette somme. Une partie du remboursement du crédit est ensuite financée par les loyers versés par votre locataire.
C’est ce qui distingue fortement l’immobilier physique d’un portefeuille d’actions ou de REIT. Peu de banques accepteront de vous prêter 200 000 € sur vingt ans pour acheter des actions. Pour un appartement, la conversation devient soudain beaucoup plus normale.
Le rendement brut peut être trompeur
Imaginons un appartement acheté 150 000 € et loué 750 € par mois.
Les loyers atteignent 9 000 € par an, soit un rendement locatif brut de :
9 000 / 150 000 = 6 %
Pas mal.
Mais ce calcul ne tient pas compte des frais de notaire, du coût du crédit, de la taxe foncière, des charges non récupérables, de l’assurance, des travaux, de la fiscalité ou des éventuelles périodes sans locataire.
Le rendement réellement intéressant est donc le rendement net, voire le cash-flow restant après remboursement du prêt.
C’est précisément pour cette raison qu’un appartement affichant 7 % brut peut parfois être moins intéressant qu’un autre à 5,5 % situé dans une meilleure zone et nécessitant beaucoup moins de travaux.
Pourquoi investir en direct ?
L’immobilier locatif est particulièrement adapté si vous souhaitez construire un patrimoine progressivement en utilisant l’endettement.
Il permet aussi de garder un contrôle important sur votre investissement : vous choisissez la ville, le logement, le niveau de travaux, le locataire, le mode de location et éventuellement le moment de revendre.
Cette liberté a cependant un prix : vous devez gérer beaucoup plus de choses vous-même.
Il faut également éviter de confondre immobilier et placement sans risque. Une mauvaise localisation, un bien surpayé, des travaux importants ou une réglementation défavorable peuvent transformer une belle opération Excel en expérience anthropologique sur les joies de la copropriété française.
👉 Guide à venir sur The Income Herald : Investir dans l’immobilier locatif en direct
2. Les SCPI : investir dans la pierre sans devenir propriétaire-bailleur
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, plus connues sous l’acronyme SCPI, permettent d’investir collectivement dans un portefeuille d’immeubles.
Une société de gestion collecte l’argent des investisseurs puis acquiert et gère des bureaux, commerces, établissements de santé, hôtels, entrepôts logistiques ou logements. Vous achetez des parts de cette SCPI et percevez ensuite une fraction des revenus générés par son patrimoine.
Vous profitez donc de l’immobilier sans devoir personnellement chercher de locataire, organiser des visites ou comparer trois devis de plombiers.
Quel rendement pour les SCPI en 2026 ?
Les derniers chiffres complets disponibles montrent un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024. Les SCPI diversifiées ont atteint environ 6 % de distribution en moyenne. Mais la hausse des distributions ne raconte qu’une partie de l’histoire : la baisse moyenne du prix des parts a atteint 3,45 % en 2025.
Au premier semestre 2026, le taux de distribution du marché s’établissait à 2,30 % sur six mois, quasiment identique à celui du premier semestre 2025. La collecte nette atteignait 2,2 milliards d’euros. Les SCPI à capital variable ont affiché des prix globalement stables, mais certaines SCPI plus anciennes, notamment exposées aux bureaux, restent confrontées à des difficultés de liquidité.
Autrement dit, toutes les SCPI ne se valent clairement pas. Les véhicules récents et diversifiés n’ont pas nécessairement les mêmes problématiques que certaines anciennes SCPI massivement exposées aux bureaux franciliens.
Les SCPI sans frais d’entrée changent la donne
Un autre changement important est l’arrivée de SCPI supprimant la commission de souscription traditionnelle. Historiquement, certaines SCPI prélèvent autour de 8 à 12 % de frais à l’entrée. Plusieurs véhicules récents ont choisi un modèle différent avec 0 % de frais de souscription, mais généralement des frais de gestion plus élevés et parfois des pénalités lorsque les parts sont revendues trop rapidement.
Le terme « sans frais d’entrée » ne signifie donc évidemment pas « gratuit ». Les gestionnaires de SCPI n’ont pas encore adopté le bénévolat comme modèle économique.
Pour approfondir le sujet, consultez notre guide complet :
👉 Investir en SCPI : rendements, fiscalité et SCPI sans frais
Une future page « Meilleures SCPI en 2026 » pourra ensuite comparer directement les véhicules les plus intéressants selon leur rendement, leur patrimoine, leurs frais et leur niveau de risque.
3. Les REIT et foncières cotées : l’immobilier directement en Bourse
Les REIT, pour Real Estate Investment Trusts, permettent d’investir dans de grandes sociétés immobilières cotées en Bourse.
Certaines possèdent plusieurs milliers d’appartements. D’autres détiennent des entrepôts logistiques, centres commerciaux, maisons de retraite, cabinets médicaux, data centers, antennes télécoms ou même des casinos. Vous pouvez acheter leurs actions depuis un courtier exactement comme vous achèteriez une action Coca-Cola ou Microsoft.
Aux États-Unis, l’un des critères du régime fiscal REIT impose notamment une distribution correspondant à au moins 90 % du revenu imposable de la REIT, selon les règles fiscales applicables. Cette structure contribue à rendre les REIT particulièrement populaires auprès des investisseurs recherchant des dividendes.
Pourquoi les REIT sont intéressantes
Le premier avantage est la liquidité. Une REIT cotée peut être achetée et revendue pendant les heures d’ouverture de la Bourse. Vous n’avez pas besoin d’attendre plusieurs mois qu’un acheteur se présente pour récupérer votre capital.
Le second avantage est la diversification. Avec quelques REIT, vous pouvez obtenir une exposition à des milliers de propriétés réparties dans plusieurs pays et secteurs.
Parmi les noms connus figurent par exemple Realty Income, spécialisée dans les baux commerciaux triple-net, VICI Properties dans les casinos et loisirs, Prologis dans la logistique, American Tower dans les infrastructures télécoms ou encore Mid-America Apartment Communities dans le logement résidentiel américain.
Acheter personnellement 100 centres commerciaux, 80 casinos et quelques milliers d’appartements au Texas demanderait une légère augmentation du budget familial. Avec les REIT, quelques centaines d’euros suffisent pour commencer.
Le revers de la médaille : la volatilité
Les REIT restent des actions cotées. Leur cours peut donc perdre 20 %, 30 % ou davantage pendant une crise boursière, même si leurs immeubles continuent à générer des loyers.
Elles sont également sensibles aux taux d’intérêt. Lorsque le coût de la dette augmente fortement, les investisseurs exigent généralement davantage de rendement et les sociétés immobilières doivent refinancer leurs projets à des conditions moins favorables.
Pour un investisseur à long terme capable d’accepter cette volatilité, elles restent néanmoins l’une des solutions les plus simples pour combiner immobilier, diversification et revenus passifs.
👉 REIT, foncières et immobilier coté : le guide complet 2026
Si votre objectif principal est le revenu :
👉 Les 5 meilleures REIT pour toucher plus de 5 % de dividendes en 2026
Il est également possible de cibler certains secteurs immobiliers :
👉 Les meilleures REIT Santé en 2026
👉 Les meilleures REIT Résidentielles en 2026
4. Le crowdfunding immobilier : viser plus de rendement avec plus de risque
Le crowdfunding immobilier fonctionne différemment de l’achat locatif classique. Vous participez généralement au financement d’une opération menée par un promoteur ou un marchand de biens.
La plateforme rassemble plusieurs investisseurs et leur argent permet de financer une partie d’un projet : construction, rénovation, transformation ou acquisition d’un actif immobilier. Les investissements prennent notamment la forme d’obligations ou, selon les opérations, de titres de capital.
Selon l’AMF, les projets de crowdfunding immobilier ont généralement un horizon relativement court, autour de 1 à 3 ans en moyenne.
Pourquoi les rendements paraissent aussi élevés
Une étude publiée par l’AMF en janvier 2025 a montré que les rendements contractuels moyens des projets analysés étaient passés d’environ 9,1 à 9,6 % entre 2017 et 2022 à 9,9 % en 2023 puis 10,7 % en 2024.
Difficile de ne pas trouver cela séduisant. Mais un rendement de 10 % n’arrive évidemment pas par magie.
La même étude indique qu’environ 30 % des projets en cours au 31 mars 2024 présentaient un retard, certains projets faisant l’objet de procédures collectives ou judiciaires. Le rendement affiché doit donc rémunérer un risque bien réel. Le promoteur peut rencontrer des difficultés à vendre ses logements, subir une hausse du coût des matériaux, obtenir ses autorisations plus tard que prévu ou ne tout simplement pas réussir à rembourser normalement ses investisseurs.
Comment utiliser le crowdfunding intelligemment ?
À mon sens, le crowdfunding immobilier fonctionne davantage comme une poche complémentaire d’un portefeuille que comme la base d’une stratégie patrimoniale. La diversification est indispensable. Mettre 10 000 € dans un seul projet rémunéré à 10 % est très différent de répartir la même somme sur vingt opérations différentes.
Le rendement potentiel élevé justifie de s’y intéresser, mais certainement pas de considérer le crowdfunding comme un livret bancaire amélioré.
👉 Guide à venir : Crowdfunding immobilier : rendement, fonctionnement et risques
👉 Comparatif à venir : Les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier
5. L’immobilier fractionné : investir avec seulement quelques dizaines d’euros
L’immobilier fractionné pousse encore plus loin l’accessibilité. Le principe est simple : plutôt que d’acheter seul un appartement de 200 000 €, de nombreux investisseurs financent indirectement de petites fractions d’un bien ou d’un véhicule détenant ce bien. La plateforme se charge généralement de l’acquisition et de la gestion locative. Selon le montage, les investisseurs peuvent percevoir une partie des loyers et bénéficier d’une éventuelle hausse de valeur de l’actif.
L’exemple de Mintos
Mintos propose notamment une offre d’investissement immobilier résidentiel accessible à partir de 50 €.
Selon la plateforme, l’investisseur reçoit des revenus liés aux loyers et peut également bénéficier d’une éventuelle plus-value sur le capital. Mintos dispose aussi d’un marché secondaire permettant potentiellement de revendre l’investissement, sans toutefois garantir qu’un acheteur sera disponible.
Cela rend l’immobilier fractionné particulièrement intéressant pour quelqu’un souhaitant commencer avec un petit montant ou diversifier son portefeuille sans acheter un logement entier.
Mais que possédez-vous réellement ?
C’est la question essentielle.
« Investir dans un appartement » ne signifie pas nécessairement que votre nom figure au registre foncier comme copropriétaire de 0,037 % de la salle de bains. Selon la plateforme et la structure juridique utilisée, vous pouvez détenir un titre financier ou une créance donnant droit à une fraction des revenus économiques du bien. Ce détail change beaucoup de choses en matière de protection juridique, de faillite de l’intermédiaire et de liquidité.
Avant d’investir, il faut donc comprendre précisément quel actif vous détenez, qui possède juridiquement l’immeuble, comment les revenus vous sont versés et comment vous pouvez revendre votre investissement.
👉 Test à venir : Mintos Avis : faut-il investir dans l’immobilier fractionné ?
Immobilier direct, SCPI, REIT ou crowdfunding : lequel choisir ?
Voici la manière la plus simple de trancher.
| Votre priorité | Solution qui paraît la plus adaptée |
|---|---|
| Profiter au maximum du crédit bancaire | 🏠 Immobilier direct |
| Percevoir des revenus sans gérer de locataires | 🏢 SCPI |
| Pouvoir acheter et revendre facilement | 📈 REIT |
| Diversifier mondialement son immobilier | 📈 REIT |
| Chercher un rendement potentiel élevé sur quelques années | 🏗️ Crowdfunding |
| Commencer avec 50 ou 100 € | 🧩 Immobilier fractionné / REIT |
| Investir sans dépendre quotidiennement de la Bourse | 🏢 SCPI / immobilier direct |
| Construire un patrimoine immobilier complet | Mélange de plusieurs solutions |
Pour quelqu’un souhaitant réellement construire un patrimoine, immobilier physique + immobilier financier est probablement l’association la plus intéressante.
L’immobilier direct apporte l’effet de levier bancaire.
Les SCPI permettent de diversifier les loyers sans augmenter fortement la charge de gestion.
Les REIT apportent une diversification internationale et sectorielle inaccessible à la plupart des particuliers.
Le crowdfunding et l’immobilier fractionné peuvent ensuite jouer le rôle de satellites.
Combien faut-il pour commencer à investir dans l’immobilier ?
Cela dépend presque entièrement de la méthode choisie.
Un achat immobilier physique nécessite généralement plusieurs milliers ou dizaines de milliers d’euros entre l’apport personnel, les frais d’acquisition et les éventuels travaux.
Les SCPI rendent l’investissement beaucoup plus accessible, certaines étant disponibles avec quelques centaines d’euros.
Les REIT peuvent être achetées pour quelques dizaines ou centaines d’euros, voire moins chez les courtiers proposant des fractions d’actions.
L’investissement immobilier proposé par Mintos commence quant à lui à 50 €.
Il devient donc parfaitement possible de construire progressivement une exposition à l’immobilier avec 100 €, 200 € ou 500 € investis chaque mois, plutôt que d’attendre d’avoir accumulé suffisamment d’argent pour acheter un appartement entier.
Quels sont les principaux risques de l’immobilier ?
L’idée selon laquelle « la pierre ne peut pas perdre » mérite d’être rangée dans le même tiroir que « les prix ne peuvent jamais baisser » et autres célèbres dernières paroles financières. L’investissement immobilier comporte plusieurs risques.
Le premier est la baisse de valeur du patrimoine. Elle peut toucher directement un appartement, mais également les actifs d’une SCPI ou d’une REIT.
Le second est le risque locatif. Vacance, impayés, renégociation des loyers ou faillite d’un locataire réduisent les revenus.
Le troisième est l’endettement. Une dette raisonnable améliore la rentabilité des capitaux propres. Une dette excessive peut transformer une baisse temporaire du marché en problème beaucoup plus sérieux.
Enfin vient la liquidité. Un appartement ne se revend pas instantanément. Les parts de certaines SCPI peuvent également rencontrer des difficultés de retrait. Au 30 juin 2026, l’ASPIM recensait encore environ 1,9 milliard d’euros de parts de SCPI en attente, même si ce chiffre demande à être interprété avec prudence en raison de changements de fonctionnement de plusieurs véhicules.
Les REIT sont beaucoup plus liquides, mais cette liquidité s’accompagne d’une volatilité nettement plus visible.
Peut-on vivre de ses revenus immobiliers ?
Oui, avec suffisamment de capital ou un patrimoine financé intelligemment.
Prenons simplement un portefeuille produisant 5 % de revenus bruts annuels.
| Patrimoine | Revenu annuel théorique à 5 % | Moyenne mensuelle |
|---|---|---|
| 50 000 € | 2 500 € | 208 € |
| 100 000 € | 5 000 € | 417 € |
| 250 000 € | 12 500 € | 1 042 € |
| 500 000 € | 25 000 € | 2 083 € |
| 1 000 000 € | 50 000 € | 4 167 € |
Ces chiffres sont évidemment bruts de fiscalité et supposent un rendement constant de 5 %, ce qui n’est jamais garanti.
L’intérêt particulier de l’immobilier physique est que le crédit peut permettre de construire progressivement ce patrimoine sans devoir disposer immédiatement de l’intégralité du capital. Dans une stratégie SCPI ou REIT, la construction du patrimoine passe davantage par l’épargne régulière et le réinvestissement des revenus.
Faut-il combiner plusieurs investissements immobiliers ?
Probablement, dès que votre patrimoine devient suffisamment important. Posséder trois appartements situés dans la même rue n’est pas réellement une diversification immobilière. À l’inverse, un investisseur pourrait associer un logement locatif français, des SCPI européennes, des REIT américaines spécialisées dans la santé, le résidentiel ou la logistique et une petite allocation au crowdfunding. Vous obtenez alors des revenus provenant de différents locataires, secteurs, pays et structures juridiques.
Il n’est évidemment pas nécessaire de tout acheter immédiatement. Le plus logique consiste souvent à commencer avec une ou deux solutions correspondant réellement à votre situation, puis à diversifier progressivement.
FAQ : investir dans l’immobilier
Quel est le meilleur investissement immobilier en 2026 ?
Il n’existe pas de réponse unique. Pour utiliser le crédit bancaire, l’immobilier locatif direct conserve un avantage majeur. Pour percevoir des revenus sans gérer de logement, les SCPI sont particulièrement adaptées. Pour investir facilement avec une forte liquidité, les REIT sont difficiles à battre. Le crowdfunding immobilier peut offrir des rendements contractuels plus élevés, mais avec un niveau de risque supérieur.
Comment investir dans l’immobilier avec peu d’argent ?
Les REIT et l’immobilier fractionné sont les deux méthodes les plus accessibles. Certaines REIT peuvent être achetées pour quelques dizaines d’euros et Mintos propose actuellement son offre immobilière à partir de 50 €. Les SCPI demandent généralement un ticket d’entrée plus important, mais restent beaucoup plus accessibles qu’un appartement acheté en direct.
Peut-on investir dans l’immobilier sans acheter d’appartement ?
Oui. Les SCPI, REIT, foncières cotées, plateformes de crowdfunding et solutions d’immobilier fractionné permettent toutes d’obtenir une exposition au marché immobilier sans acheter personnellement un logement.
SCPI ou immobilier locatif : lequel choisir ?
L’immobilier direct est particulièrement intéressant pour profiter de l’effet de levier du crédit et garder le contrôle de son investissement. Les SCPI sont plus adaptées aux investisseurs qui privilégient la diversification et souhaitent éviter la gestion quotidienne.
Pour approfondir : notre guide complet pour investir en SCPI.
REIT ou SCPI : quelle différence ?
Une SCPI est un véhicule immobilier non coté. Sa valeur fluctue généralement moins fréquemment, mais ses parts peuvent être difficiles à revendre rapidement.
Une REIT est cotée en Bourse. Son prix évolue chaque jour et peut être beaucoup plus volatil. En contrepartie, elle bénéficie généralement d’une excellente liquidité et permet d’investir facilement dans des secteurs immobiliers très spécialisés.
Pour aller plus loin : REIT, foncières et immobilier coté : notre guide complet.
Combien faut-il pour commencer à investir dans l’immobilier ?
Quelques dizaines d’euros peuvent suffire avec les REIT ou certaines solutions d’immobilier fractionné. Pour les SCPI, le ticket d’entrée varie selon le véhicule. L’immobilier physique demande généralement beaucoup plus de capital en raison de l’apport, des frais d’acquisition et des travaux éventuels.
Quel investissement immobilier rapporte le plus ?
Les rendements contractuels affichés par le crowdfunding immobilier sont généralement parmi les plus élevés, mais le niveau de risque l’est également. L’AMF a relevé un rendement contractuel moyen de 10,7 % sur les projets étudiés en 2024, mais aussi environ 30 % de projets en cours présentant des retards au 31 mars 2024.
Comparer uniquement le rendement sans regarder le risque serait donc une assez mauvaise idée.
Quel investissement immobilier demande le moins de gestion ?
Les REIT et les SCPI nécessitent très peu de gestion quotidienne pour l’investisseur. Avec une REIT, la société cotée gère directement son parc immobilier. Avec une SCPI, cette responsabilité revient à la société de gestion. Dans les deux cas, votre contribution personnelle au remplacement des joints de salle de bains est remarquablement proche de zéro.
L’immobilier est-il un placement sans risque ?
Non. La valeur des biens peut baisser, les loyers peuvent diminuer, les taux d’intérêt peuvent augmenter et un emprunteur ou promoteur peut rencontrer des difficultés financières. Même une SCPI ou une REIT très diversifiée peut perdre de la valeur. Le capital et les revenus ne sont jamais garantis.
Quelle stratégie immobilière choisir ?
L’immobilier est intéressant précisément parce qu’il existe aujourd’hui plusieurs façons très différentes d’y investir.
Si votre priorité est de construire un patrimoine grâce au crédit, l’immobilier locatif direct conserve une longueur d’avance. Si vous voulez recevoir des revenus immobiliers sans gérer de locataires, les SCPI sont probablement la solution la plus naturelle. Si vous recherchez liquidité, diversification internationale et simplicité, les REIT sont particulièrement efficaces. Enfin, crowdfunding et immobilier fractionné ouvrent de nouvelles possibilités pour diversifier davantage ou commencer avec un petit capital, mais nécessitent une vigilance supplémentaire sur les risques et la structure juridique des investissements.
Il n’est donc pas nécessaire de choisir définitivement entre pierre physique et pierre-papier. Pour beaucoup d’investisseurs, la meilleure approche pourrait justement consister à combiner les deux.
